7 Tipps aus Sicht des Verkäufers eines Mehrfamilienhauses.

Hans-Jürgen Distler ist Immobilienwirt (Diplom-VWA) aus Würzburg und seit 1979 als Inhaber eines Immobilienunternehmens tätig. Der Experte, der sich schwerpunktmäßig auf den Kauf von Mehrfamilienhäusern im eigenen Namen spezialisiert hat, gibt in zwei Beiträgen wertvolle Tipps zum Verkauf und Kauf einer solchen Immobilie. Der 53-Jährige kennt aufgrund seiner über 35-jährigen Erfahrung die Zwänge, Handicaps und Fallstricke beider Seiten. Doch nicht bei jedem Objekt, das den Eigentümer wechselt, muss jeder Stein umgedreht werden. Anhand jeweils sieben ausgewählter Tipps zeigt er, worauf es aus Sicht eines Verkäufers und Käufers eines Mehrfamilienhauses ankommt.

 

1) Die richtige Preisfindung - darauf kommt es an!

Die Befürchtung des Verkäufers ist oft dieselbe: Verkaufe ich womöglich zu billig?

Damit stellt sich die so wichtige Frage: Wie kann man den Verkaufspreis auf einer soliden Grundlage ermitteln? Im Idealfall sorgt ein Gutachten für Klarheit und Transparenz. Doch aufgepasst! Es sollte kein x-beliebiger Gutachter diese Aufgabe erhalten, sondern ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Einen Überblick zu solchen Experten erhalten Sie bei der Industrie- und Handelskammer. Ein Anruf oder ein Blick auf die Webseite ist ein erster Schritt!

Auskünfte zum adäquaten Verkaufspreis erteilt auch der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt. Auch die Stadt selbst oder die Kommune erstellt Gutachten zur Preisfindung. Doch auch hier gilt: Ein Gutachten kann einen Preis definieren, der höher oder niedriger als der aktuelle Marktpreis ist. Welche Faktoren aber beeinflussen die Preisfindung? Es ist die Lage der Immobilie, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, der Zustand und die Ausstattung, der Vermietungsstand sowie die Netto-Kaltmiete. Ein oft genutztes Instrument zur Preisfindung sind der Sachwert und das Ertragswertverfahren oder auch das x-fache der Jahreskaltmiete!

 

2) Lieber offen mit den Mietern sprechen – vor dem Verkauf!

Viele Eigentümer möchten das Objekt anonym verkaufen. Nicht selten ist der Wunsch, dass die aktuellen Mieter nichts erfahren sollen. Ob ein solches Vorgehen immer der richtige Weg ist? Zweifel sind angebracht! Meist ist es besser, offen mit seinen Mietern zu sprechen. Sicher ist: Wenn man als Eigentümer der Immobilie seine Mieter schützen will, darf man eben nur an jene Personen verkaufen, die den Mietern die Chance auf ein weiteres Wohnrecht einräumen. Dabei kann man grundsätzlich Sozialklauseln im Kaufvertrag vereinbaren, um die Mieter zu schützen.

 

3) Was Sie tun können, um Haftungsrisiken auszuschließen!

Wie biete ich mein Mehrfamilienhaus an? Trete ich selber als Verkäufer auf oder beauftrage ich einen Makler? Üblich ist es, eine Anzeige in einem Tagesmedium zu schalten mit Angabe der Telefonnummer oder Chiffre. Zudem kann man als Eigentümer Internetportale wie ImmobilienScout24, immonet und immowelt als Medium für den Verkauf nutzen.

Vor der Auswahl des Mediums sollten Sie das Objekt sorgfältig aufbereiten, sprich alle Unterlagen korrekt und detailliert vorliegen haben. Damit können Sie eine Haftung für mangelnde oder falsche Information fast immer ausschließen. Eine Alternative ist es, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser sollte ein ausgewiesener Experte sein. Denn es macht einen großen Unterschied, ob ein Makler eine Mietwohnung oder eine Anlagenimmobilie vermittelt. Unser Tipp: Fragen Sie diesen, wie viele Immobilien er selbst im Eigenbesitz hat. Nur dann weiß der Makler auch, dass Eigentum verpflichtet und wie man damit umgeht.

 

4) Was alles in die Verkaufsunterlagen gehört!

Beim Verkauf werden folgende Unterlagen benötigt: eine Übersicht zur Objekteinheit, Größe, Mieteinnahme, Nebenkosten, Mietbeginn und zur letzten Mieterhöhung. Dazu sollten Grundrisse und Planunterlagen, am besten die Baugenehmigung und Flächenberechnungen vorliegen. Sinnvoll sind auch die aktuellen Mietverträge sowie eine Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen in den letzten fünf Jahren. Ein Grundbuchauszug ist ebenfalls empfehlenswert.

 

5) Der Blick hinter die Immobilie – Ihre Risiken der Kaufpreisreduzierung!

Unbedingt zu beachten: Entspricht der derzeitige Bautenstand auch der letzten baurechtlichen Genehmigung. Besteht womöglich die Gefahr von Streitigkeiten und einer Kaufpreisreduzierung? Sind die Mieteinnahmen auch wirklich Nettomieten oder eventuell doch Pauschalen und somit nicht umlegbar?

 

6) Keine Brautschau, sondern Sauberkeit am richtigen Fleck!

Ganz wichtig: Verzichten Sie darauf, das Objekt vor dem Verkauf so hübsch wie eine Braut zu machen. Natürlich sollten Sie den Keller und den Dachboden entrümpeln lassen und Spinnweben im Keller entfernen. Auch die Außenanlage sollte in gutem Zustand sein. Dazu gehört es, den Rasen zu mähen, die Hecken zu schneiden und das Anwesen insgesamt sauber zu halten.

Briefkasten und Klingelschilder sollten sauber beschriftet sein. Bedenken Sie: Sie sind die Visitenkarte eines Hauses. Aus eigener Erfahrung gilt: Ein kleiner Makel am Eingang ergibt gleich einen großen Punktabzug!

 

7) Bleiben Sie bei der Wahrheit und seien Sie ehrlich gegenüber dem Käufer!

Ehrlichkeit währt am längsten. Das stimmt nicht immer, aber beim Verkauf einer Immobilie ist solche Tugend besonders wichtig. So sollten Sie bekannte Mängel nicht verschweigen. Das könnte im schlimmsten Fall zu Schadenersatz oder gar Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages führen.

Seit 1. Mai gilt das Gesetz, dass beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ein Energieausweis vorzulegen ist. Die Daten müssen Sie - soweit dieser vorhanden ist - in der Werbung angeben. Die Angaben im Ausweis dienen der Grobeinschätzung der künftigen Energiekosten und enthalten Daten zum jährlichen Energieverbrauch in Kilowattstunden. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig und wird vom Deutschen Institut für Bautechnik in Berlin mit einer Registriernummer gelistet. Fehlt dieser Ausweis, müssen die Hausbesitzer in Zukunft mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen.

 

 

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